Blog

Quel est le mode opératoire à respecter lors d’une transaction immobilière ?

Nous allons ici détailler la procédure applicable à l’achat ou à la vente d’un bien immobilier. Votre chasseur immobilier AGI92 vous dit tout sur ce sujet qu’il maitrise sur le bout des doigts 😊.

L’offre d’achat

Une fois le bien de ses rêves découvert, l’acquéreur formule une offre ferme d’achat au vendeur, ce qui est réalisé le plus souvent par mail, bien que la lettre recommandée avec AR soit également possible. Voici les termes que cette offre doit comporter : adresse et désignation du bien avec sa superficie, identité des parties, date des visites, prix d’achat proposé, date et durée de validité de l’offre.

Le plan de financement du futur acquéreur est à rajouter afin de mettre toutes les chances de son côté pour convaincre le vendeur de la solidité financière de son projet immobilier : montant de l’apport personnel, somme empruntée, vente d’un bien le cas échéant.

Le vendeur dispose ensuite du délai mentionné dans l’offre (généralement 1 semaine environ) pour soit accepter, soit refuser l’offre sachant que le silence vaut refus. Il a également la faculté d’établir une contre-proposition en cas de prix minoré par rapport au prix souhaité par le vendeur ou de délai de vente différent par rapport à celui éventuellement souhaité initialement. Si aucun consensus n’est trouvé, l’offre devient alors caduque.

Précisons enfin, que lorsque le vendeur accepte l’offre, il ne peut plus ensuite se rétracter à l’inverse de l’acheteur. Il n’a pas non plus la possibilité, à ce stade, de réclamer d’acompte afin de « bloquer » le bien.

La signature de l’avant-contrat

L’étape suivante consiste à signer un avant-contrat rédigé très souvent par un notaire même si certains professionnels de l’immobilier préparent eux-mêmes cet acte.  Cet avant-contrat, qui reprend toutes les informations sur l’immeuble, l’appartement, la maison ou le terrain à vendre précisées dans l’acceptation de l’offre, peut prendre la forme d’un compromis -dénommé aussi promesse synallagmatique de vente- ou d’une promesse unilatérale de vente (125€ de droits d’enregistrement à régler à l’Etat dans ce cas).

D’après l’article L 721-2 du Code de la construction et de l’habitation, l’avant-contrat comprend entre autres, lorsqu’il s’agit d’un bien qui n’est pas en monopropriété, la fiche synthétique de la copropriété, le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années ainsi que les charges et les impayés.

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) est aussi joint à l’avant-contrat lequel est constitué notamment du diagnostic de performance énergétique, du certificat de superficie loi Carrez, de l’état des risques et pollutions, du diagnostic amiante et de celui concernant les nuisibles.

Conformément à l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter de la première présentation de l’avant-contrat par lettre recommandée avec AR ou par courrier électronique recommandé avec AR. Ce délai démarre le lendemain de cette première présentation et finit 10 jours après sauf si le dernier jour est un jour de week-end ou férié. Dans cette hypothèse, ledit délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant conformément à l’article 642 du Code de procédure civile.

Voici un exemple de calcul de ce délai : Les parties ont signé un avant-contrat le Mardi 1er juillet lequel est présenté par les services postaux le Jeudi 3 juillet. Le délai de rétractation court du vendredi 4 juillet au dimanche 13 juillet inclus. Le lundi 14 juillet étant férié, ledit délai prend fin le mardi 15 juillet à minuit.

L’acquéreur, s’il est toujours d’accord pour poursuivre son achat immobilier, verse un « acompte » s’il s’agit d’un compromis. Dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, cette somme est appelée « indemnité d’immobilisation ». Fréquemment, la somme réglée à ce niveau de la procédure est de 5% du prix de vente même si le montant total de l’acompte ou de l’indemnité d’immobilisation est fixé usuellement à 10% du prix de vente.

L’avant-contrat peut contenir des dispositions qui conditionnent la réalisation de la transaction immobilière à l’obtention d’un crédit immobilier ou à la vente de son appartement ou de sa maison par l’acquéreur.

« L’activation » du droit de rétractation ou la non-réalisation de ces dispositions appelées « conditions suspensives » autorisent l’acquéreur à ne pas aller au bout de l’opération immobilière et entrainent la restitution des sommes déjà payées. Notons, que 2 refus de prêts de 2 organismes financiers différents sont réclamés pour faire fonctionner le mécanisme d’annulation lié à ladite condition suspensive.

En cas de rétractation hors du délai légal de 10 jours, ou pour une cause étrangère à la non-réalisation d’une condition suspensive, les conséquences sont différentes selon que l’avant contrat soit un compromis ou une promesse unilatérale de vente. Pour ce qui est du compromis dans lequel les deux parties sont engagées, l’acquéreur peut être forcé judiciairement d’acheter le bien immobilier ou à dédommager le vendeur en lui versant la totalité de l’acompte. Dans l’hypothèse d’une promesse unilatérale de vente, qui est le document le plus usité, l’acheteur doit régler le cas échéant le solde de l’indemnité d’immobilisation -équivalent au total à 10% du prix de vente convenu entre les parties- laquelle restera donc acquise au vendeur.

La signature de l’acte authentique

Une fois l’avant-contrat signé, le futur propriétaire dispose, dans la plupart des cas, d’un délai de 2 à 3 mois en tout pour obtenir le cas échéant son crédit immobilier. Il faut tenir compte du droit de préemption de 2 mois laissé à la disposition de certaines mairies lesquelles peuvent acheter le bien « au détriment » de l’acheteur initial (Article L 211-1 du Code de l’urbanisme).

L’acte authentique rédigé obligatoirement par un notaire reprend les termes du compromis ou de la promesse unilatérale de vente. Le notaire vérifie l’accomplissement des conditions suspensives : obtention du crédit immobilier selon les modalités souhaitées de taux, de durée et de montant, obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation administrative, autorisation de la copropriété pour certains travaux, vente de son bien par l’acheteur.

La signature de l’acte authentique entraine la remise des clés, ce qui constate le caractère définitif de la vente. Ceci est accompagné du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant :

  • au prix stipulé payable comptant, déduction faite des montants déjà versés,
  • « aux  frais de notaire » (entre environ 2,5 et 3,5 % du prix de vente pour un logement neuf, entre environ 7,5 et 8,5 % du prix de vente pour un logement ancien),
  • à l’éventuelle commission d’intermédiaire,
  • aux sommes dues au titre des charges et autres taxes en vigueur.