Bonne année ! et bonne santé pour le marché immobilier. Souhaitons que les éléments de contexte positifs actuels permettent à 2025 d’être l’année de la reprise de l’activité immobilière. En ce début d’année, faisons ainsi le point ensemble sur la principale évolution impactant le marché immobilier; à savoir, l’accélération du calendrier de la rénovation énergétique du parc immobilier.
Si vous êtes comme 51% des Français à avoir un projet immobilier (étude Guy Hoquet avec Yougov), ces quelques lignes vont vous intéresser.
L’interdiction à la location des biens immobiliers énergivores
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 fait sortir du marché locatif les appartements ou maisons dotés d’un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) classé en G, et ce, à compter du 1er janvier 2025. La loi dite « Airbnb » du 19 Novembre 2024 vient étendre ces dispositions aux résidences secondaires nouvellement louées pour une courte durée, et ce, sous certaines conditions.
Concrètement, il n’est plus possible pour ces logements énergivores estimés à environ 650 000 en France :
- De conclure un nouveau contrat de location longue durée,
- De renouveler, à leur date d’échéance, les contrats de location longue durée en cours,
- De les transformer en meublés touristiques dans les zones tendues (via l’autorisation de changement d’usage).
Il est utile de rappeler que les contrats de bail de longue durée sont renouvelés tous les ans pour les logements meublés, et tous les 3 ans pour les logements vides.
En cas de non-respect par le propriétaire de ses obligations, le locataire pourra par la voie judiciaire lui imposer la réalisation des travaux nécessaires. La justice a également la possibilité de réduire voire de suspendre le loyer le temps que le logement soit mis en conformité.
Il ne faut pas hésiter pour les propriétaires bailleurs à mobiliser les aides prévues en la matière ; notamment Ma Prime Rénov, et en cas de logement insalubre ou dégradé, Ma Prime Logement Décent.
Les changements concernant les DPE et plans pluri -annuels de travaux
Notons tout d’abord, que les DPE réalisés avant le 30 Juin 2021 ne sont plus valables. A présent, seuls les DPE postérieurs à cette date font foi. Ils deviennent par ailleurs opposables notamment aux diagnostiqueurs et non plus seulement informatifs.
A compter du 1er janvier 2025, le « DPE collectif » devient obligatoire pour les logements collectifs, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, et dotés de 50 à 200 lots; alors qu’auparavant, seules les co -propriétés de plus de 200 lots étaient concernées. Ce diagnostic doit en particulier faire l’état des lieux énergétique du logement (isolation, chauffage…), indiquer la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée, l’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre et le classement du bâtiment.
Le « DPE individuel » et le « DPE collectif » sont par ailleurs valables 10 ans.
Les co -propriétés de plus de 15 ans d’âge, comprenant jusqu’à 50 lots, ont à partir du 1er janvier 2025 l’obligation de réaliser un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) lequel doit contenir la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre, une estimation du niveau de performance du bâtiment, une estimation sommaire du coût de ces travaux et une proposition d’échéancier pour la réalisation desdits travaux sur 10 ans. Jusque fin 2024, seules les co -propriétés de 51 lots et plus étaient concernées.
S’agissant de l’Audit énergétique réglementaire pour les ventes de maisons individuelles et d’immeubles collectifs en mono-propriété, crée par l’intermédiaire d’un décret et d’un arrêté du 4 mai 2022, ce dernier doit aujourd’hui être réalisé pour les logements classés en E -seules les notes F et G étaient concernées auparavant-. Pour mémoire, cet audit, qui n’est contraignant ni pour le vendeur ni pour l’acquéreur, établit des propositions de travaux de rénovation énergétique.
L’ensemble de ces lois va globalement dans le bon sens à savoir celui de la sobriété énergétique. Espérons toutefois que ces règles ne vont pas contribuer à ralentir la reprise attendue du marché immobilier.
Pour illustration, la Loi « Airbnb » évoquée plus haut prévoit la réduction des avantages fiscaux pour les meublés touristiques -abattement fiscal abaissé de 50% à 30% pour les logements non classés avec un plafond de 15000€- ; l’abaissement, qui peut être décidé par le maire de chaque commune, à 90 jours maximum par an -contre 120 jours auparavant- du nombre de jours de location de courte durée de la résidence principale, ainsi que la faculté pour les communes d’instaurer des quotas de meublés de tourisme.
On peut citer aussi la fin, au 31 Décembre 2024, des dispositions Pinel qui octroyaient un avantage fiscal aux propriétaires de biens neufs destinés à la location.
