Septembre est synonyme de rentrée pour les écoliers…mais aussi pour les professionnels de l’immobilier. Tour d’horizon des choses à savoir afin de tirer son épingle du jeu si vous avez un projet immobilier.
I Contexte du marché immobilier
Le taux d’usure pour les crédits immobiliers est passé à 5,56 % en septembre 2023 pour les emprunts sur une période supérieure à 20 ans (4,23% sur une période inférieure à 10 ans et 5,28% pour une durée comprise entre 10 et 20 ans). Selon les prévisions de la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier), le nombre de ventes de logements anciens en France devrait se situer sous la barre du million et atteindre 950 000 transactions immobilières en 2023. On parle ici d’une baisse de 15 % sur un an, soit 150 000 ventes immobilières en moins par rapport à 2022.
D’un autre côté, on voit une baisse des prix qui commence à prendre forme puisque celle-ci est estimée à 4,2% sur Paris sur 1 an du fait notamment de la présence sur le marché de passoires thermiques et de biens nécessitant des travaux (ravalement, réagencement, rafraichissement).
Il existe des écarts de prix en fonction des secteurs et/ou des logements visés. Cela peut être l’occasion pour certains investisseurs de trouver la pépite.
II Vous souhaitez investir pour acheter votre résidence principale ou réaliser un investissement locatif : Que faire ?
Allez-y si vous en avez les moyens ! Rappelons tout d’abord que la pierre sert avant tout à avoir un toit au-dessus de la tête et à bénéficier d’un cadre de vie qui nous convient.
Il permet également de « remettre dans sa poche » une bonne partie de l’argent dépensé pour le projet immobilier en se constituant un patrimoine foncier.
Il est possible aujourd’hui d’investir en profitant de la baisse des prix, ou dans certains cas d’un ralentissement de l’augmentation des prix pour les biens immobiliers les plus intéressants, surtout lorsque l’on a déjà un certain patrimoine financier ou foncier.
Même lorsque cela n’est pas le cas, on peut considérer qu’il vaut mieux acheter lorsque les prix baissent, et que les taux augmentent, que l’inverse. Cet effet de levier est plus intéressant dans ce sens-là puisque les crédits sont susceptibles à terme d’être renégociés, ou rachetés par un autre établissement financier, et ce, afin d’obtenir des conditions d’emprunt plus favorables. On ne peut en revanche revenir, bien évidemment, sur un prix payé au-dessus du prix du marché.
Les investisseurs profiteront des évolutions des prix surtout lorsqu’ils seront en capacité de payer cash ou avec un emprunt limité. En Ile de France, les taux d’intérêt se situent actuellement autour de 3,93% sur 10 ans, et autour de 4,20% sur 15 ans et sont donc plus avantageux que sur 20 ans (4,35%) ou 25 ans (4,45%).
Enfin, les JO à Paris l’année prochaine représentent une belle opportunité économique pour les investisseurs locatifs.
III La tension locative actuelle
Moins d’acquéreurs du fait de la hausse des taux d’intérêts crée une extrême tension sur le marché de la location. En effet, celles et ceux qui ne peuvent réaliser leur rêve d’accéder à la propriété se rabattent sur les locations.
L’augmentation de la taxe foncière (parfois exponentielle comme à Paris + 51,9%) due en partie à l’inflation et décidée, entre autres, pour compenser la suppression de la taxe d’habitation, risque d’être répercutée par les bailleurs sur les loyers.
Sur un an, ces derniers continuent d’augmenter dans les zones tendues, où la demande est beaucoup plus importante que l’offre, comme par exemple dans la capitale, où le Baromètre Lodgis note une augmentation de 3,1%.
On le sait, dans notre pays, on ne construit pas assez de logements – et ce n’est pas la situation actuelle du logement neuf et des logements sociaux qui vont améliorer la situation- ce qui induit indubitablement la tension locative décrite plus haut.
Sans compter qu’il convient de produire de plus en plus de documents afin de démontrer sa bonne foi et de rassurer le bailleur lorsque l’on cherche une location.
Bien sûr, votre Chasseur Immobilier AGI92 est là pour vous aider, vous conseiller et vous orienter vers la bonne décision, que vous soyez futur acquéreur ou locataire.
