La loi de finances du 19 février 2026 vient de créer officiellement le dispositif Relance Logement appelé également « dispositif Jeanbrun ». Il est désormais possible de réaliser un investissement locatif et de bénéficier sous conditions d’un amortissement et d’une réduction fiscale. En quoi consiste ce plan exactement ? Et peut-il réellement lutter contre la pénurie de logements et revigorer l’investissement locatif ?
Le dispositif Jeanbrun en détail
D’une durée de 3 ans, ce mécanisme, du nom de l’actuel ministre de la Ville et du Logement Mr Vincent Jeanbrun, permet aux investisseurs d’acheter un appartement neuf ou ancien et de le réserver à la location (maisons individuelles exclues), et ce, sur tout le territoire national.
Dans l’ancien, le montant des travaux à effectuer est d’au moins 30% du prix d’achat avec pour objectif l’obtention d’une note énergétique A ou B. Les propriétaires pourront bénéficier de MaPrimeRénov’ dont le guichet a réouvert.
Notons que l’obligation de location porte sur une durée minimale de 9 ans et doit concerner un logement vide constituant la résidence principale du locataire. Il est interdit pour le propriétaire de louer à sa famille proche (jusqu’au 2nd degré).
Fiscalement parlant, cet investissement locatif autorise chaque année à déduire des loyers perçus une partie de la valeur du bien immobilier.
La base amortissable est égale à 80% du prix d’achat. Voici un tableau récapitulant les différents taux d’amortissement en fonction du type d’investissement et de location.
Type de logement Loyer intermédiaire Loyer social Loyer très social
Neuf ou VEFA 3,5% 4,5% 5,5%
Ancien lourdement rénové 3% 3,5% 4%
Dans le neuf, les plafonds d’amortissement sont les suivants, sachant que dans l’ancien, le plafond d’amortissement est fixé à 10 700€/an :
- 8000€/an en cas de location intermédiaire (Loyer du marché – 15%)
- 10 000€/an en cas de location sociale (Loyer du marché -30%)
- 12 000€/an en cas de location très sociale (Loyer du marché – 45%)
Voici un exemple d’amortissement s’agissant d’un achat d’un logement neuf au prix de 275 000 € dans l’hypothèse d’une location sociale.
Base amortissable : 275 000€ X 80% = 220 000 €.
Amortissement annuel : 220 000€ X 4,5% = 9900 € qui viennent réduire les revenus fonciers du propriétaire bailleur.
Amortissement sur 9 ans : 89 100 €.
Cet amortissement doit in fine engendrer un déficit foncier lequel est la différence entre les revenus fonciers et le montant de l’amortissement ainsi que les charges inhérentes à la location (travaux d’entretien et de réparation, intérêts d’emprunt, taxe foncière).
Dans notre exemple, si notre bien immobilier est loué 850€/mois soit 10 200 € de revenus locatifs annuels et que les charges annuelles s’élèvent à 3000 € :
10 200 € (revenus locatifs) – 9900 € (amortissement) – 3000 € (charges locatives) = Déficit foncier de 2700 € ce qui implique l’absence d’impôt sur les revenus fonciers. Ce déficit viendra, en outre, amoindrir les autres revenus imposables (salaires, pension de retraite…) dans la limite de 10 700€/an et donc baisser l’impôt sur le revenu.
Enfin dernier point, il convient de respecter le plafond de ressources du ou des locataires qui dépend de la zone géographique dans laquelle se situe le bien immobilier.
Les raisons d’être de ce plan de relance
Ce plan de relance a pour finalité la construction de 2 millions de logements d’ici 2030 soit une moyenne de 400 000 logements neufs ou lourdement réhabilités par an.
Le gouvernement entend favoriser l’investissement locatif plombé notamment par la disparition du dispositif Pinel fin 2024. Nous rappellerons également ici l’augmentation de la taxe foncière, celle des droits de mutation pour les secundo-accédants et ce jusqu’au 31 mars 2028, ainsi que l’interdiction à la location des passoires thermiques.
Le but de ces incitations fiscales est de faire revenir sur le marché immobilier les investisseurs locatifs qui se font rares actuellement en raison des éléments précités.
Avec la disparition du Pinel, un certain nombre de propriétaires ont préféré en effet vendre leur bien plutôt que de le louer car ils ont pris en considération le montant des investissements (acquisition du bien, éventuels travaux de rénovation énergétique), la fiscalité déjà évoquée ou encore l’encadrement des loyers sans contre -partie utilisée notamment dans certaines grandes villes comme Paris qui est la capitale économique du pays.
Ce dispositif peut véritablement arriver à ses fins s’il arrive à convaincre les investisseurs de son bien -fondé.
Et là il y a du travail, puisque selon un sondage PAP lequel a interrogé récemment 1450 propriétaires, seuls 17% d’entre -eux déclarent que ce nouveau dispositif les incite à réaliser prochainement un investissement locatif.
Pour augmenter ce chiffre, les promoteurs immobiliers ont un rôle à jouer afin de communiquer efficacement sur ces incitations fiscales très intéressantes et qui sont bonnes à prendre dans un contexte où les économies budgétaires sont recherchées par l’exécutif.
Mais pour atteindre les objectifs liés à la construction de logements, il sera certainement nécessaire de mettre en place des mesures complémentaires comme inclure les maisons individuelles dans le dispositif Jeanbrun, ou encore permettre la mise sur le marché de biens vacants en facilitant la transformation de bureaux inexploités en logements par exemple.