Le dispositif Jeanbrun en détail

D’une durée de 3 ans, ce mécanisme, du nom de l’actuel ministre de la Ville et du Logement Mr Vincent Jeanbrun, permet aux investisseurs d’acheter un appartement neuf ou ancien et de le réserver à la location (maisons individuelles exclues), et ce, sur tout le territoire national. 

Dans l’ancien, le montant des travaux à effectuer est d’au moins 30% du prix d’achat avec pour objectif l’obtention d’une note énergétique A ou B. Les propriétaires pourront bénéficier de MaPrimeRénov’ dont le guichet a réouvert.

Notons que l’obligation de location porte sur une durée minimale de 9 ans et doit concerner un logement vide constituant la résidence principale du locataire. Il est interdit pour le propriétaire de louer à sa famille proche (jusqu’au 2^nd degré).

Fiscalement parlant, cet investissement locatif autorise chaque année à déduire des loyers perçus une partie de la valeur du bien immobilier.

La base amortissable est égale à 80% du prix d’achat. Voici un tableau récapitulant les différents taux d’amortissement en fonction du type d’investissement et de location.

Type de logement                        Loyer intermédiaire           Loyer social                     Loyer très social

Neuf  ou VEFA                                              3,5%                                    4,5%                                       5,5%

Ancien lourdement rénové                       3%                                      3,5%                                        4%

Dans le neuf, les plafonds d’amortissement sont les suivants, sachant que dans l’ancien, le plafond d’amortissement est fixé à 10 700€/an :

• 8000€/an en cas de location intermédiaire (Loyer du marché – 15%)
• 10 000€/an en cas de location sociale (Loyer du marché -30%)
• 12 000€/an en cas de location très sociale (Loyer du marché – 45%)

Voici un exemple d’amortissement s’agissant d’un achat d’un logement neuf au prix de 275 000 € dans l’hypothèse d’une location sociale.

Base amortissable : 275 000€ X 80% = 220 000 €.

Amortissement annuel : 220 000€ X 4,5% = 9900 € qui viennent réduire les revenus fonciers du propriétaire bailleur.

Amortissement sur 9 ans : 89 100 €.

Cet amortissement doit in fine engendrer un déficit foncier lequel est la différence entre les revenus fonciers et le montant de l’amortissement ainsi que les charges inhérentes à la location (travaux d’entretien et de réparation, intérêts d’emprunt, taxe foncière).

Dans notre exemple, si notre bien immobilier est loué 850€/mois soit 10 200 € de revenus locatifs annuels et que les charges annuelles s’élèvent à 3000 € :

10 200 € (revenus locatifs) – 9900 € (amortissement) – 3000 € (charges locatives) = Déficit foncier de 2700 € ce qui implique l’absence d’impôt sur les revenus fonciers. Ce déficit viendra, en outre, amoindrir les autres revenus imposables (salaires, pension de retraite…) dans la limite de 10 700€/an et donc baisser l’impôt sur le revenu.

Enfin dernier point, il convient de respecter le plafond de ressources du ou des locataires qui dépend de la zone géographique dans laquelle se situe le bien immobilier.

Les raisons d’être de ce plan de relance

Ce plan de relance a pour finalité la construction de 2 millions de logements d’ici 2030 soit une moyenne de 400 000 logements neufs ou lourdement réhabilités par an.

Le gouvernement entend favoriser l’investissement locatif plombé notamment par la disparition du dispositif Pinel fin 2024. Nous rappellerons également ici l’augmentation de la taxe foncière, celle des droits de mutation pour les secundo-accédants et ce jusqu’au 31 mars 2028, ainsi que l’interdiction à la location des passoires thermiques.

Le but de ces incitations fiscales est de faire revenir sur le marché immobilier les investisseurs locatifs qui se font rares actuellement en raison des éléments précités.

Avec la disparition du Pinel, un certain nombre de propriétaires ont préféré en effet vendre leur bien plutôt que de le louer car ils ont pris en considération le montant des investissements (acquisition du bien, éventuels travaux de rénovation énergétique), la fiscalité déjà évoquée ou encore l’encadrement des loyers sans contre -partie utilisée notamment dans certaines grandes villes comme Paris qui est la capitale économique du pays.

Ce dispositif peut véritablement arriver à ses fins s’il arrive à convaincre les investisseurs de son bien -fondé.  

Et là il y a du travail, puisque selon un sondage PAP lequel a interrogé récemment 1450 propriétaires, seuls 17% d’entre -eux déclarent que ce nouveau dispositif les incite à réaliser prochainement un investissement locatif.

Pour augmenter ce chiffre, les promoteurs immobiliers ont un rôle à jouer afin de communiquer efficacement sur ces incitations fiscales très intéressantes et qui sont bonnes à prendre dans un contexte où les économies budgétaires sont recherchées par l’exécutif.

Mais pour atteindre les objectifs  liés à la construction de logements, il sera certainement nécessaire de mettre en place des mesures complémentaires comme  inclure les maisons individuelles dans le dispositif Jeanbrun, ou encore  permettre la mise sur le marché de biens vacants en facilitant la transformation  de bureaux inexploités en logements par exemple.

L’article Le plan Relance Logement peut-il faire redécoller l’investissement locatif ? est apparu en premier sur AGI92 - chasseur immobilier Paris et Ouest parisien.

Les explications techniques sur le changement mis en oeuvre

L’arrêté du 13 août 2025, modifiant le facteur de conversion de l’énergie finale en énergie primaire de l’électricité relatif au DPE, est entré en vigueur le 1^er janvier 2026.

L’énergie finale est celle qui correspond à la facture d’électricité (mais aussi de gaz ou de fioul). L’énergie primaire prend en compte, outre cette consommation facturée, l’énergie utilisée pour produire justement de l’électricité puis l’acheminer jusque dans les foyers.

Il convient de multiplier le chiffre de la consommation d’électricité effectivement réalisée pour chaque logement par un coefficient de conversion (2,3 jusque fin de l’année dernière) pour obtenir l’énergie primaire qui est prise en compte dans la détermination de la note énergétique.

Pour se caler sur les préconisations européennes, la France choisit d’abaisser ce coefficient à 1,9 pour tous les nouveaux DPE à compter de 2026. Précisons que les DPE effectués précédemment du 1^er juillet 2021 au 31 Décembre 2025 demeurent valables (durée de validité de 10 ans) et peuvent être mis à jour gratuitement sur le site internet  https://observatoire-dpe-audit.ademe.fr/accueil sans nouvelle évaluation du diagnostiqueur.

Prenons un exemple pour bien appréhender les implications de cette évolution :

Un logement dispose d’une consommation d’électricité de 100kWh/m²/an (énergie finale). Sa consommation d’énergie primaire est donc dorénavant de 190 kWh/m²/an contre 230 kWh/m²/an précédemment.

L’étiquette du DPE qui mesure la performance énergétique d’un appartement ou d’une maison est susceptible d’être améliorée grâce à une prise en compte, moins pénalisante, de sa consommation d’électricité.

Il faut toutefois aussi tenir compte de la note évaluant les émissions de gaz à effet de serre dans la détermination de la classe Energie-Climat d’un logement.

Les finalités de ce changement

L’objectif de cette évolution réglementaire consiste à faire sortir de la qualification de « passoire thermique » 850 000 logements si l’on prend les données chiffrées de 2023.

Sur un total de 4,8 millions de résidences principales dotées d’un DPE F ou G, cela n’est pas négligeable sachant qu’aucune étiquette ne sera dégradée avec cette réforme.

On l’aura compris, les logements chauffés à 100% par l’électricité sont les grands gagnants de ce changement de coefficient.

Il convient ici de rappeler que ces 850 000 logements s’ajoutent aux 140 000 petites surfaces (inférieures à 40m²) qui ont été retirées de ce nombre important d’appartements et de maisons notés F ou G, suite aux modifications précédentes du DPE entrées en vigueur le 1^er juillet 2024.

L’idée ici est de favoriser l’installation de pompes à chaleur voir de chauffe-eau thermodynamiques ou solaires en concentrant les aides financières attachées à la rénovation énergétique sur les logements les plus énergivores et polluants car chauffés et produisant de l’eau chaude sanitaire à l’aide d’un combustible fossile (gaz, fioul). Les principales aides sont MaPrimeRénov’, les certificats d’économie d’énergie (CEE), l’éco-prêt à taux zéro.

Espérons d’ailleurs, que l’exécutif et les parlementaires arriveront à se mettre d’accord rapidement pour doter la France d’un budget pour 2026, afin de mettre fin à la suspension annoncée par le ministre du logement Vincent Jeanbrun du dispositif MaPrimeRénov’. Sans guichet MaPrimeRénov’, il est difficile d’encourager efficacement le recours à une énergie décarbonée comme l’électricité recherché in fine par le gouvernement.

Pour conclure, on le voit bien, le DPE est un document très important dans la transition énergétique amorcée dans notre pays.

Il faut accorder une attention toute particulière à ce document, tant pour les logements individuels que pour les bâtiments d’habitation collective, puisque dorénavant, le DPE dit « collectif » est obligatoire pour toutes les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013.

En effet, depuis le début de cette nouvelle année, les copropriétés de moins de 50 lots, situées en France métropolitaine, sont aussi concernées par le « DPE collectif » au même titre que les tailles de copropriété plus grandes.

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L’offre d’achat

Une fois le bien de ses rêves découvert, l’acquéreur formule une offre ferme d’achat au vendeur, ce qui est réalisé le plus souvent par mail, bien que la lettre recommandée avec AR soit également possible. Voici les termes que cette offre doit comporter : adresse et désignation du bien avec sa superficie, identité des parties, date des visites, prix d’achat proposé, date et durée de validité de l’offre.

Le plan de financement du futur acquéreur est à rajouter afin de mettre toutes les chances de son côté pour convaincre le vendeur de la solidité financière de son projet immobilier : montant de l’apport personnel, somme empruntée, vente d’un bien le cas échéant.

Le vendeur dispose ensuite du délai mentionné dans l’offre (généralement 1 semaine environ) pour soit accepter, soit refuser l’offre sachant que le silence vaut refus. Il a également la faculté d’établir une contre-proposition en cas de prix minoré par rapport au prix souhaité par le vendeur ou de délai de vente différent par rapport à celui éventuellement souhaité initialement. Si aucun consensus n’est trouvé, l’offre devient alors caduque.

Précisons enfin, que lorsque le vendeur accepte l’offre, il ne peut plus ensuite se rétracter à l’inverse de l’acheteur. Il n’a pas non plus la possibilité, à ce stade, de réclamer d’acompte afin de « bloquer » le bien.

La signature de l’avant-contrat

L’étape suivante consiste à signer un avant-contrat rédigé très souvent par un notaire même si certains professionnels de l’immobilier préparent eux-mêmes cet acte.  Cet avant-contrat, qui reprend toutes les informations sur l’immeuble, l’appartement, la maison ou le terrain à vendre précisées dans l’acceptation de l’offre, peut prendre la forme d’un compromis -dénommé aussi promesse synallagmatique de vente- ou d’une promesse unilatérale de vente (125€ de droits d’enregistrement à régler à l’Etat dans ce cas).

D’après l’article L 721-2 du Code de la construction et de l’habitation, l’avant-contrat comprend entre autres, lorsqu’il s’agit d’un bien qui n’est pas en monopropriété, la fiche synthétique de la copropriété, le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années ainsi que les charges et les impayés.

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) est aussi joint à l’avant-contrat lequel est constitué notamment du diagnostic de performance énergétique, du certificat de superficie loi Carrez, de l’état des risques et pollutions, du diagnostic amiante et de celui concernant les nuisibles.

Conformément à l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter de la première présentation de l’avant-contrat par lettre recommandée avec AR ou par courrier électronique recommandé avec AR. Ce délai démarre le lendemain de cette première présentation et finit 10 jours après sauf si le dernier jour est un jour de week-end ou férié. Dans cette hypothèse, ledit délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant conformément à l’article 642 du Code de procédure civile.

Voici un exemple de calcul de ce délai : Les parties ont signé un avant-contrat le Mardi 1^er juillet lequel est présenté par les services postaux le Jeudi 3 juillet. Le délai de rétractation court du vendredi 4 juillet au dimanche 13 juillet inclus. Le lundi 14 juillet étant férié, ledit délai prend fin le mardi 15 juillet à minuit.

L’acquéreur, s’il est toujours d’accord pour poursuivre son achat immobilier, verse un « acompte » s’il s’agit d’un compromis. Dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, cette somme est appelée « indemnité d’immobilisation ». Fréquemment, la somme réglée à ce niveau de la procédure est de 5% du prix de vente même si le montant total de l’acompte ou de l’indemnité d’immobilisation est fixé usuellement à 10% du prix de vente.

L’avant-contrat peut contenir des dispositions qui conditionnent la réalisation de la transaction immobilière à l’obtention d’un crédit immobilier ou à la vente de son appartement ou de sa maison par l’acquéreur.

« L’activation » du droit de rétractation ou la non-réalisation de ces dispositions appelées « conditions suspensives » autorisent l’acquéreur à ne pas aller au bout de l’opération immobilière et entrainent la restitution des sommes déjà payées. Notons, que 2 refus de prêts de 2 organismes financiers différents sont réclamés pour faire fonctionner le mécanisme d’annulation lié à ladite condition suspensive.

En cas de rétractation hors du délai légal de 10 jours, ou pour une cause étrangère à la non-réalisation d’une condition suspensive, les conséquences sont différentes selon que l’avant contrat soit un compromis ou une promesse unilatérale de vente. Pour ce qui est du compromis dans lequel les deux parties sont engagées, l’acquéreur peut être forcé judiciairement d’acheter le bien immobilier ou à dédommager le vendeur en lui versant la totalité de l’acompte. Dans l’hypothèse d’une promesse unilatérale de vente, qui est le document le plus usité, l’acheteur doit régler le cas échéant le solde de l’indemnité d’immobilisation -équivalent au total à 10% du prix de vente convenu entre les parties- laquelle restera donc acquise au vendeur.

La signature de l’acte authentique

Une fois l’avant-contrat signé, le futur propriétaire dispose, dans la plupart des cas, d’un délai de 2 à 3 mois en tout pour obtenir le cas échéant son crédit immobilier. Il faut tenir compte du droit de préemption de 2 mois laissé à la disposition de certaines mairies lesquelles peuvent acheter le bien « au détriment » de l’acheteur initial (Article L 211-1 du Code de l’urbanisme).

L’acte authentique rédigé obligatoirement par un notaire reprend les termes du compromis ou de la promesse unilatérale de vente. Le notaire vérifie l’accomplissement des conditions suspensives : obtention du crédit immobilier selon les modalités souhaitées de taux, de durée et de montant, obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation administrative, autorisation de la copropriété pour certains travaux, vente de son bien par l’acheteur.

La signature de l’acte authentique entraine la remise des clés, ce qui constate le caractère définitif de la vente. Ceci est accompagné du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant :

• au prix stipulé payable comptant, déduction faite des montants déjà versés,
• « aux  frais de notaire » (entre environ 2,5 et 3,5 % du prix de vente pour un logement neuf, entre environ 7,5 et 8,5 % du prix de vente pour un logement ancien),
• à l’éventuelle commission d’intermédiaire,
• aux sommes dues au titre des charges et autres taxes en vigueur.

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Le mandat de recherche

Le mandat de recherche est le mandat donné à un mandataire, à savoir un chasseur immobilier, de prospecter, de rechercher et de trouver un appartement ou une maison pour le compte d’un acquéreur, ici dénommé mandant.

Ce contrat écrit, daté et signé est exclusif ou non exclusif (simple).

Les chasseurs immobiliers fonctionnent quasi-systématiquement avec le premier type de mandat car il offre aux parties un fonctionnement clair. Le mandataire, qui est dans ce cas de figure le seul habilité à trouver le bien, déploie tous ses efforts pour mettre la main sur la pépite désirée par son client. Le mandat de recherche simple lui autorise le mandant à chercher en parallèle son bien immobilier, mais à l’usage, on s’aperçoit vite que ce type de relation contractuelle n’est pas adapté à la transaction immobilière car il engendre perte de temps, d’énergie et parfois concurrence inutile entre les co-contractants.

Le mandat de vente

Pour la vente d’un bien immobilier, le pendant du mandat de recherche dans ce cas est le mandat de vente signé entre un propriétaire et un agent immobilier. L’agent immobilier est ici le mandataire chargé de commercialiser, de faire visiter et de vendre donc l’appartement ou la maison du vendeur appelé ici mandant.

Ce document peut être exclusif ou non exclusif avec les mêmes implications que le mandat de recherche mais cette fois pour le vendeur et l’agent immobilier.

Dans le premier cas, le vendeur confie exclusivement la vente de son bien à un professionnel ce qui signifie qu’il ne peut pas par lui-même procéder à la vente de son appartement ou sa maison. C’est lorsque l’agent immobilier connait parfaitement le secteur, les atouts et les faiblesses du bien immobilier que ce type de mandat est efficace car il permet d’éviter certains désagréments liés au mandat simple. Dans le cas du mandat simple (non exclusif), le vendeur essaie de vendre son bien immobilier soit par lui-même soit avec l’aide d’un ou de plusieurs professionnels de l’immobilier. Il est encore possible de conclure un mandat semi -exclusif avec une seule agence immobilière ce qui autorise également le vendeur à vendre le bien par lui-même.

Le droit de rétractation

Selon l’article L221-18 du Code de la consommation, le mandant dispose d’un délai de réflexion de 14 jours pendant lequel il peut renoncer au mandat de recherche ou de vente conclu à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement. Si le mandant souhaite exercer son droit de rétractation prévu à l’article L221-21 du Code de la consommation, il adresse par tout moyen, au plus tard le 14ème jour à partir du jour de la signature du mandat (ou le premier jour ouvrable suivant), le formulaire de rétractation fourni par le professionnel ou toute autre déclaration, dénuée d’ambiguïté, exprimant sa volonté de se rétracter.

La durée du mandat et son renouvellement

Selon l’article 7 alinéa 1 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, le mandat donné à un professionnel de l’immobilier doit comporter un terme précis mais il n’a pas de limite de durée, qu’il s’agisse d’un mandat simple ou exclusif.

L’article 78 du décret du 20 Juillet 1972 dispose que passé un délai de 3 mois à compter de sa signature, le mandat exclusif peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, et ce, par LRAR et en respectant un délai de prévenance de 15 jours. L’envoi d’une LRAR et le respect du délai pré- cité sont aussi très souvent appliqués lorsqu’il s’agit de mettre fin à un mandat simple.

Le mandat exclusif est donc généralement conclu pour une période incompressible de 3 mois pour faire l’objet soit d’une tacite reconduction de 3 mois soit d’une prorogation pouvant aller jusqu’à 12 mois selon les usages. En cas de mandat contenant une clause de tacite reconduction, l’article L 215-1 du Code de la consommation, précise que le professionnel doit au plus tôt 3 mois et au plus tard 1 mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, envoyer une lettre ou un courriel à son client l’informant de la possibilité de ne pas renouveler le mandat initial.

La rémunération du mandataire

Une transaction immobilière ne se réalise pas à la légère. Se faire assister et épauler par un expert immobilier est parfois indispensable si l’on veut éviter les déconvenues.

Sachant que l’agent immobilier et le chasseur immobilier ne sont rémunérés qu’au résultat, à savoir la signature de l’acte authentique. Enfin, rappelons qu’il ne peut être réclamé au mandant ni acompte ni avance sur les honoraires.

L’article Les différents types de mandat utilisés par les professionnels de l’immobilier est apparu en premier sur AGI92 - chasseur immobilier Paris et Ouest parisien.

Si vous êtes comme 51% des Français à avoir un projet immobilier (étude Guy Hoquet avec Yougov), ces quelques lignes vont vous intéresser.

L’interdiction à la location des biens immobiliers énergivores

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 fait sortir du marché locatif les appartements ou maisons dotés d’un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) classé en G, et ce, à compter du 1^er janvier 2025. La loi dite « Airbnb » du 19 Novembre 2024 vient étendre ces dispositions aux résidences secondaires nouvellement louées pour une courte durée, et ce, sous certaines conditions.

Concrètement, il n’est plus possible pour ces logements énergivores estimés à environ 650 000 en France :

• De conclure un nouveau contrat de location longue durée,
• De renouveler, à leur date d’échéance, les contrats de location longue durée en cours,
• De les transformer en meublés touristiques dans les zones tendues (via l’autorisation de changement d’usage).

Il est utile de rappeler que les contrats de bail de longue durée sont renouvelés tous les ans pour les logements meublés, et tous les 3 ans pour les logements vides.

En cas de non-respect par le propriétaire de ses obligations, le locataire pourra par la voie judiciaire lui imposer la réalisation des travaux nécessaires. La justice a également la possibilité de réduire voire de suspendre le loyer le temps que le logement soit mis en conformité.

Il ne faut pas hésiter pour les propriétaires bailleurs à mobiliser les aides prévues en la matière ; notamment Ma Prime Rénov, et en cas de logement insalubre ou dégradé, Ma Prime Logement Décent.

Les changements concernant les DPE et plans pluri -annuels de travaux

Notons tout d’abord, que les DPE réalisés avant le 30 Juin 2021 ne sont plus valables. A présent, seuls les DPE postérieurs à cette date font foi. Ils deviennent par ailleurs opposables notamment aux diagnostiqueurs et non plus seulement informatifs.

A compter du 1^er janvier 2025, le « DPE collectif » devient obligatoire pour les logements collectifs, dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013, et dotés de 50 à 200 lots; alors qu’auparavant, seules les co -propriétés de plus de 200 lots étaient concernées. Ce diagnostic doit en particulier  faire l’état des lieux énergétique du logement (isolation, chauffage…), indiquer la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée, l’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre et le classement du bâtiment.

Le « DPE individuel » et le « DPE collectif » sont par ailleurs valables 10 ans.

Les co -propriétés de plus de 15 ans d’âge, comprenant jusqu’à 50 lots, ont à partir du 1^er janvier 2025 l’obligation de réaliser un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) lequel doit contenir la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre, une estimation du niveau de performance du bâtiment, une estimation sommaire du coût de ces travaux et une proposition d’échéancier pour la réalisation desdits travaux sur 10 ans. Jusque fin 2024, seules les co -propriétés de 51 lots et plus étaient concernées.

S’agissant de l’Audit énergétique réglementaire pour les ventes de maisons individuelles et d’immeubles collectifs en mono-propriété, crée par l’intermédiaire d’un décret et d’un arrêté du 4 mai 2022, ce dernier doit aujourd’hui être réalisé pour les logements classés en E -seules les notes F et G étaient concernées auparavant-. Pour mémoire, cet audit, qui n’est contraignant ni pour le vendeur ni pour l’acquéreur, établit des propositions de travaux de rénovation énergétique.

L’ensemble de ces lois va globalement dans le bon sens à savoir celui de la sobriété énergétique. Espérons toutefois que ces règles ne vont pas contribuer à ralentir la reprise attendue du marché immobilier.

Pour illustration, la Loi « Airbnb » évoquée plus haut prévoit la réduction des avantages fiscaux pour les meublés touristiques -abattement fiscal abaissé de 50% à 30% pour les logements non classés avec un plafond de 15000€- ; l’abaissement, qui peut être décidé par le maire de chaque commune, à 90 jours maximum par an -contre 120 jours auparavant- du nombre de jours de location de courte durée de la résidence principale, ainsi que la faculté pour les communes d’instaurer des quotas de meublés de tourisme.

On peut citer aussi la fin, au 31 Décembre 2024, des dispositions Pinel qui octroyaient un avantage fiscal aux propriétaires de biens neufs destinés à la location.

L’article Rénovation énergétique : ce qui évolue au 1er janvier 2025 est apparu en premier sur AGI92 - chasseur immobilier Paris et Ouest parisien.

La baisse du pouvoir d’achat immobilier qui en a résulté a eu pour conséquence la baisse des prix de l’immobilier (selon Meilleurs Agents, s’agissant des appartements : -1,7% en moyenne dans l’ancien à Paris en 1 an).

Si vous avez un projet d’achat immobilier, c’est donc le moment d’interroger les banques, qui sont redevenues pour le coup prêteuses, afin de bénéficier de ces éléments favorables.

Les documents communs à tous les profils d’emprunteurs

Il est important de rappeler que plus tôt vous aurez un dossier complet, plus rapide sera la réponse des banques interrogées, et, plus fiable sera leur réponse quant à votre capacité d’emprunt.

Voici la liste de ces documents qui sont susceptibles de vous être réclamés :

• Une carte d’identité ou un passeport en cours de validité pour l’ensemble des emprunteurs,
• Un livret de famille,
• Le cas échéant, un contrat de mariage ou attestation de PACS,
• Un justificatif de domicile datant de moins de 3 mois,
• Un relevé de compte bancaire des 3 derniers mois,
• Un justificatif d’apport personnel, et de vos revenus fonciers si vous en avez.

Les pièces justificatives à fournir dépendent du type d’achat, à savoir dans le neuf ou dans l’ancien, ainsi que de sa finalité :

• dans le neuf : un contrat de construction de maison individuelle, ou un contrat de réservation en cas de Vente en l’état futur d’achèvement (Véfa) d’un appartement,
• dans l’ancien : un compromis de vente dûment signé avec les justificatifs des travaux si ceux-ci sont à prévoir (devis notamment),
• en cas d’investissement locatif : une estimation des revenus locatifs escomptés.

Notons enfin, qu’en cas de crédit relais dans l’hypothèse d’un achat-vente, le titre de propriété du bien à vendre, ainsi que l’offre de prêt et les tableaux d’amortissement mis en place au moment de l’achat de ce dernier, sont à faire parvenir à la banque.

Les documents propres à chaque profil d’emprunteurs

Dans le cas du salariat, il conviendra pour chaque emprunteur de transmettre à l’organisme prêteur :

• Le contrat de travail,
• Les 3 derniers bulletins de paie
• Les 2 derniers avis d’imposition.

Pour les indépendants, il s’agira :

• Des bilans comptables des 3 dernières années,
• Du bilan prévisionnel,
• Des 2 derniers avis d’imposition,
• Des 3 derniers relevés de compte bancaire professionnel,
• Des 3 dernières déclarations 2035 pour les professions libérales.

Vous savez tout dorénavant sur la façon de constituer votre dossier de demande de crédit immobilier.

Il ne faut pas hésiter à mettre en concurrence les établissements bancaires par l’intermédiaire d’un courtier ou non. D’autant que, les taux d’intérêts, s’ils conservent leur trajectoire actuelle à la baisse, pourraient atteindre d’ici fin de l’année prochaine 2,5% environ selon les experts.

Nous rappellerons enfin qu’il est possible de souscrire, au moment de l’obtention du prêt immobilier, l’assurance emprunteur de votre choix, et ainsi réaliser des économies parfois substantielles.

La loi Lemoine du 28 Février 2022 prévoit même qu’il est autorisé de changer d’assureur sans frais et à tout moment ; à condition de respecter les garanties minimales (décès et invalidité par exemple) exigées par l’établissement bancaire qui vous a octroyé le crédit immobilier.

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L’Intelligence artificielle : qu’est-ce que c’est ?

L’intelligence artificielle est un programme informatique qui accomplit des tâches en réponse aux instructions et directives (prompt) d’une personne ou d’une organisation à partir de données collectées et analysées par l’IA elle-même. L’IA traite une multitude de données et d’informations (Big Data), lesquelles sont stockées « en nuage » (cloud).

La machine apprend constamment à partir des données renseignées par les humains (machine learning) et dispose même aujourd’hui de neurones pour les analyser (deep learning).

En Novembre 2022, nous découvrions ChatGPT développé par OpenAI lequel propose notamment du contenu de texte.

En Mars 2024, Google a présenté une démonstration technique de sa propre IA qui a pour nom Gemini. Celle-ci reconnait les images, les objets qu’on lui présente… et les commente. Cette intelligence artificielle s’exprime et intéragit donc avec nous en formulant même des suggestions sur ce qu’on peut faire avec les objets qu’on lui présente.

On n’arrête pas le progrès !

Voyons maintenant comment cette Intelligence Artificielle pourrait aider les professionnels de l’immobilier.

L’utilisation possible de l’Intelligence Artificielle par les professionnels de l’immobilier

Il convient tout d’abord de préciser qu’une formation et des compétences informatiques sont nécessaires afin d’exploiter au mieux les possibilités offertes par l’IA. C’est pourquoi son recours est encore récent dans le secteur immobilier.

A Cannes, s’est tenu du 12 au 15 mars dernier le Marché international des professionnels de l’immobilier (Mipim), avec un espace dédié aux évolutions technologiques liées à l’IA.

Ainsi, grâce à l’IA, on y apprend que le chauffage peut être connecté aux prévisions météo et adapter plus rapidement la température dans les bureaux. La maintenance des équipements techniques (climatisation, ventilation, panneaux solaires) est également susceptible d’être anticipée à l’aide de l’IA laquelle repère les baisses de rendement desdites installations techniques.

L’IA dite générative, laquelle génère du texte, des images et des sons, propose des solutions afin de faciliter la rédaction d’annonces immobilières ou la création de contenu sur les sites internet des agences immobilières.

L’IA peut constituer une aide pour affiner les estimations des prix ou loyers des biens immobiliers en tenant compte des dernières tendances du marché immobilier. A terme, l’IA dite prédictive pourrait anticiper encore plus précisément les évolutions futures des prix de l’immobilier.

L’intelligence artificielle a aussi la faculté d’optimiser un agenda professionnel, de créer un Chatbot pour communiquer avec les clients, ou de scanner et contrôler la conformité des dossiers immobiliers. Cette automatisation des tâches n’est en effet pas négligeable.

Attention toutefois à tenir compte des « biais algorithmiques » ou « hallucinations » qui ont pour conséquences des résultats erronés sachant que la machine est dépendante de la qualité de l’information saisie en amont.

Aussi, le respect de la vie privée et des règles déontologiques sont des prérequis nécessaires à toute utilisation de l’IA.

Ceci étant précisé, cette IA doit donc faire gagner temps et efficacité aux professionnels de l’immobilier afin que ces derniers puissent se concentrer sur l’essence même de leur métier : le service client.

Ce service client comprend la compréhension des besoins des clients, l’expertise immobilière, le conseil et la prise en charge des visites, les facultés de négociation et les connaissances juridiques.

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Par une décision toute récente du 18 Décembre 2023, parue au Journal officiel du 24 Décembre 2023, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a assoupli les conditions pour obtenir un crédit immobilier sur 27 ans. AGI92 vous en dit plus.

I Les implications de la décision du HSCF

Précisons tout d’abord que la durée de remboursement est limitée à 25 ans sauf exceptions (achat dans le neuf par exemple).

Jusqu’à présent, pour un achat dans l’ancien, un emprunt sur 27 ans pouvait être octroyé par les banques si les travaux représentaient au moins 25 % du montant de l’emprunt, ce qui était susceptible de représenter une somme très importante.

Cette jauge a été abaissée par le HCSF. Désormais, il est possible de réaliser un emprunt sur 27 ans pour financer l’achat d’un bien immobilier dans l’ancien, si 10 % minimum de la somme empruntée sert à financer des travaux de rénovation de la future acquisition.

Les travaux qui doivent être mis en œuvre concernent la modernisation, l’assainissement, l’aménagement ou la rénovation énergétique du bien immobilier.

Cette décision parait logique dans un contexte où la chasse aux biens très pollueurs et/ou extrêmement énergivores a été lancée depuis un certain temps par le Gouvernement. Avec cette décision, le crédit sur 27 ans doit pouvoir toucher plus d’acquéreurs et donc faciliter la rénovation d’un plus grand nombre de logements.

Voici donc une souplesse qui a pour objet de permettre d’emprunter davantage et plus longtemps pour acheter des biens avec du potentiel mais nécessitant lesdits travaux.

Avec le retour à la révision trimestrielle du taux d’usure à partir du 1^er janvier 2024, décidée par la Banque de France fin 2023 et ce afin de freiner l’augmentation des taux d’intérêt, espérons que cela suffise à relancer la production de crédits en France.

II Le respect du taux d’endettement

Le taux d’endettement en lui-même n’est pas modifié.

Bien que certains acteurs du crédit immobilier ont milité pour une prise en compte du taux d’endettement sur les huit premières années du crédit, ce dernier reste bien calculé sur l’intégralité de la durée du prêt.  

Cette demande avait pour but d’abaisser le taux d’endettement des ménages en cas de renégociation du crédit afin de le faire plus facilement rentrer dans les limites qui lui sont inhérentes.

En effet, et pour rappel, ce taux est de 35% des revenus mensuels nets avant impôt et comprend l’assurance liée au prêt immobilier.

Pour illustration, pour un foyer avec des revenus de 5000 € mensuels, cela donne des mensualités de remboursement de 1750 € maximum.

A noter toutefois, que dorénavant, les intérêts d’un crédit relais n’entrent plus dans le calcul du taux d’endettement.

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I Contexte du marché immobilier

Le taux d’usure pour les crédits immobiliers est passé à 5,56 % en septembre 2023 pour les emprunts sur une période supérieure à 20 ans (4,23% sur une période inférieure à 10 ans et 5,28% pour une durée comprise entre 10 et 20 ans). Selon les prévisions de la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier), le nombre de ventes de logements anciens en France devrait se situer sous la barre du million et atteindre 950 000 transactions immobilières en 2023. On parle ici d’une baisse de 15 % sur un an, soit 150 000 ventes immobilières en moins par rapport à 2022.

D’un autre côté, on voit une baisse des prix qui commence à prendre forme puisque celle-ci est estimée à 4,2% sur Paris sur 1 an du fait notamment de la présence sur le marché de passoires thermiques et de biens nécessitant des travaux (ravalement, réagencement, rafraichissement).

Il existe des écarts de prix en fonction des secteurs et/ou des logements visés. Cela peut être l’occasion pour certains investisseurs de trouver la pépite.

II Vous souhaitez investir pour acheter votre résidence principale ou réaliser un investissement locatif : Que faire ?

Allez-y si vous en avez les moyens ! Rappelons tout d’abord que la pierre sert avant tout à avoir un toit au-dessus de la tête et à bénéficier d’un cadre de vie qui nous convient.

Il permet également de « remettre dans sa poche » une bonne partie de l’argent dépensé pour le projet immobilier en se constituant un patrimoine foncier.

Il est possible aujourd’hui d’investir en profitant de la baisse des prix, ou dans certains cas d’un ralentissement de l’augmentation des prix pour les biens immobiliers les plus intéressants, surtout lorsque l’on a déjà un certain patrimoine financier ou foncier.

Même lorsque cela n’est pas le cas, on peut considérer qu’il vaut mieux acheter lorsque les prix baissent, et que les taux augmentent, que l’inverse. Cet effet de levier est plus intéressant dans ce sens-là puisque les crédits sont susceptibles à terme d’être renégociés, ou rachetés par un autre établissement financier, et ce, afin d’obtenir des conditions d’emprunt plus favorables. On ne peut en revanche revenir, bien évidemment, sur un prix payé au-dessus du prix du marché.

Les investisseurs profiteront des évolutions des prix surtout lorsqu’ils seront en capacité de payer cash ou avec un emprunt limité. En Ile de France, les taux d’intérêt se situent actuellement autour de 3,93% sur 10 ans, et autour de 4,20% sur 15 ans et sont donc plus avantageux que sur 20 ans (4,35%) ou 25 ans (4,45%).

Enfin, les JO à Paris l’année prochaine représentent une belle opportunité économique pour les investisseurs locatifs.

III La tension locative actuelle 

Moins d’acquéreurs du fait de la hausse des taux d’intérêts crée une extrême tension sur le marché de la location. En effet, celles et ceux qui ne peuvent réaliser leur rêve d’accéder à la propriété se rabattent sur les locations.

L’augmentation de la taxe foncière (parfois exponentielle comme à Paris + 51,9%) due en partie à l’inflation et décidée, entre autres, pour compenser la suppression de la taxe d’habitation, risque d’être répercutée par les bailleurs sur les loyers.

Sur un an, ces derniers continuent d’augmenter dans les zones tendues, où la demande est beaucoup plus importante que l’offre, comme par exemple dans la capitale, où le Baromètre Lodgis note une augmentation de 3,1%.

On le sait, dans notre pays, on ne construit pas assez de logements – et ce n’est pas la situation actuelle du logement neuf et des logements sociaux qui vont améliorer la situation- ce qui induit indubitablement la tension locative décrite plus haut.

Sans compter qu’il convient de produire de plus en plus de documents afin de démontrer sa bonne foi et de rassurer le bailleur lorsque l’on cherche une location.

Bien sûr, votre Chasseur Immobilier AGI92 est là pour vous aider, vous conseiller et vous orienter vers la bonne décision, que vous soyez futur acquéreur ou locataire.

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La liste des diagnostics immobiliers déjà en vigueur

Un vendeur d’un bien immobilier a l’obligation de transmettre au futur acquéreur un ensemble de documents détaillant la situation énergétique et sanitaire dudit bien. C’est ce qu’on appelle le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) lequel accompagne la promesse de vente. En voici la liste.

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) a pour finalité de préciser l’énergie –gaz, électricité…-  consommée par un logement ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre.

Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) détecte le plomb dans les habitations construites avant 1949.

Le Diagnostic amiante, qui précise la présence ou l’absence de cet isolant, est obligatoire uniquement pour les logements ayant un permis de construire antérieur à Juillet 1997.

L’Etat de l’installation intérieure de l’électricité et celui relatif au gaz analysent uniquement les installations de plus de 15 ans.

L’Etat de l’installation d’assainissement non-collectif est un contrôle communal effectué lorsque le bien immobilier n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées. Depuis le 1^er janvier 2023, un Diagnostic assainissement collectif, doit être intégré au DDT pour les biens raccordés au réseau public et se trouvant sur les territoires qui accueilleront les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine en 2024.

Le Diagnostic termites décèle la présence d’insectes xylophages, et notamment les termites donc, dans les départements fixés par arrêté préfectoral.

Les risques de mérule dans les zones géographiques visées par arrêté préfectoral font aussi l’objet d’un diagnostic.

L’Etat des risques et pollutions doit être réalisé, entre autres, pour les logements exposés à des risques naturels, radioactifs ou sismiques.

Le Diagnostic bruit, quant à lui,est obligatoire pour les habitations situées dans des zones d’exposition au bruit des aéroports.

Le Carnet d’Information du Logement (CIL) concerne les logements dont les permis de construire ou déclarations préalables ont été déposés depuis Janvier 2023 ainsi que, de manière générale, les biens ayant fait l’objet de travaux de rénovation énergétique (depuis le début de l’année également). Il donne des informations utiles sur les caractéristiques du logement et sur les travaux déjà réalisés.

Soulignons que la surface carrez doit être précisée dans le compromis de vente ou dans l’acte authentique et fait également l’objet, en pratique, d’un certificat de mesurage Loi Carrez.

Enfin, il existe l’obligation de réaliser un Diagnostic Technique Global (DTG) pour les immeubles collectifs d’habitation de plus de 10 ans soumis au régime de la co –propriété, et, pour les immeubles  soumis à une procédure d’insalubrité, avec demande de réalisation d’un DTG par l’Administration.

L’Audit énergétique réglementaire pour les ventes de maisons individuelles et d’immeubles collectifs en mono-propriété

Cet audit, crée par l’intermédiaire d’un décret et d’un arrêté du 4 mai 2022, est obligatoire pour les biens immobiliers ayant fait l’objet d’une promesse de vente ou, à défaut, d’un acte authentique de vente à compter du 1^er avril 2023. Il vient donner des informations complémentaires au DPE et est incorporé au DDT.

Il concerne les immeubles d’habitation appartenant à un même propriétaire, et les maisons individuelles disposant de DPE avec une note énergétique F ou G (« passoires thermiques »).

L’audit énergétique doit permettre d’améliorer de manière significative la note desdits logements afin que ces derniers obtiennent la note C.

Ce document contient à minima deux propositions de travaux à réaliser en une ou plusieurs étapes sachant que, dans ce second cas, la première étape doit permettre d’atteindre, sauf contrainte particulière, la classe E minimum.

La réalisation des travaux de rénovation énergétique, dont le cout estimé doit être précisé, n’est obligatoire ni pour le vendeur, ni pour l’acquéreur.

A noter que l’audit, valable 5 ans, précise aussi l’estimation des économies d’énergie escomptées ainsi que la mention des principales aides financières qui peuvent être mobilisées.

Il faut savoir également que pour les immeubles, seuls les bureaux d’études « Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) et les architectes dûment formés, sont habilités à procéder à cet audit énergétique.

Pour les maisons individuelles, il convient de passer soit par les bureaux d’études « Audit énergétique des bâtiments », soit par les bureaux d’études et entreprises « Audit énergétique en maison individuelle », soit par les entreprises « RGE offre globale », soit par les architectes sus- mentionnés soit par les diagnostiqueurs immobiliers certifiés.

Enfin, au niveau des prochaines échéances, les biens avec un classement énergétique en E feront l’objet de cet audit à compter du 1^er janvier 2025 ; ceux classés en D à partir du 1^er janvier 2034.

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